Gesetzlich brauchen Sie beim Hauskauf keinen Baugutachter, sinnvoll ist er aber bei fast jedem gebrauchten Haus, dessen Zustand Sie nicht selbst fachkundig beurteilen können. Der Grund ist der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag: Entdecken Sie Mängel erst nach dem Kauf, haften Verkäufer in aller Regel nur, wenn sie diese arglistig verschwiegen haben (§ 444 BGB). Ein Baugutachter vor der Unterschrift ist deshalb oft Ihre einzige Chance, teure Überraschungen in den Preis einzurechnen oder vom Kauf Abstand zu nehmen.

Was ein Baugutachter beim Hauskauf leistet

Er geht mit Ihnen durch das Haus, vom Keller bis zum Dachboden, und sucht nach Schäden und Risiken, die ein Laie übersieht. Typische Prüfpunkte sind:

  • Feuchtigkeit im Keller und an Außenwänden, Zustand der Abdichtung,
  • Risse in Mauerwerk und Decken und ob sie auf Setzungen hindeuten,
  • Dachstuhl und Dacheindeckung, Hinweise auf Schädlinge oder Pilzbefall im Holz,
  • Fenster, Dämmung, Heizung und Leitungen in ihrem ungefähren Alter,
  • Baustoffe, die heute problematisch sind, etwa asbesthaltige Platten oder alte Teerprodukte.

Viele Gutachter schätzen zusätzlich grob, welche Arbeiten in den nächsten Jahren anstehen. Das ist keine Kostenberechnung, hilft Ihnen aber, Ihr Budget realistisch zu planen.

Lohnt sich das immer?

Lohnend ist er vor allem in diesen Situationen:

Ältere Häuser. Bei Bestandsbauten vor den 1980er-Jahren sind Dämmung, Leitungen und Abdichtung oft überholungsbedürftig. Auch Leipziger Gründerzeithäuser oder Siedlungshäuser aus den 1930er-Jahren haben ihre eigenen typischen Schwachstellen.

Kürzlich renoviert. Frische Farbe und neue Böden können Feuchteschäden überdecken. Hier fragt ein Gutachter gezielt nach, was gemacht wurde und warum.

Knapper Finanzierungsrahmen. Wenn eine unerwartete Kellersanierung Ihre Reserven sprengen würde, ist das Gutachten eine Absicherung Ihrer gesamten Planung.

Weniger wichtig ist er bei sehr jungen Häusern mit vollständigen Unterlagen, oder wenn Sie selbst vom Fach sind. Bei einer Eigentumswohnung prüft der Gutachter neben der Wohnung idealerweise auch Gemeinschaftseigentum wie Dach und Keller. Für die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft hilft er dagegen wenig; dort lohnt der Blick in Protokolle und Rücklagen.

Was er nicht leistet

Ein Gutachter sieht, was sichtbar ist. Er öffnet in der Regel keine Wände, entnimmt nur mit Zustimmung des Eigentümers Proben und kann versteckte Schäden hinter Verkleidungen nur vermuten. Ein guter Gutachter sagt Ihnen genau das: wo er sicher ist, wo er Verdacht hat und wo eine vertiefte Untersuchung nötig wäre.

Er beurteilt auch nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist. Das ist eine Frage der Wertermittlung, für die andere Fachleute oder ein Verkehrswertgutachten zuständig sind. Manche Sachverständige bieten beides an; klären Sie vorher, was Sie beauftragen.

So finden Sie einen passenden Baugutachter

„Baugutachter“ ist keine geschützte Bezeichnung. Achten Sie auf eine bautechnische Ausbildung, etwa als Architekt, Bauingenieur oder Handwerksmeister, und auf nachgewiesene Erfahrung mit Bestandsgebäuden. Eine öffentliche Bestellung für ein bautechnisches Sachgebiet ist ein starkes Qualitätssignal; was sie bedeutet, steht unter Was bedeutet „öffentlich bestellt und vereidigt“?.

Fragen Sie vor dem Auftrag:

  1. Bekomme ich nur eine mündliche Einschätzung oder einen schriftlichen Bericht?
  2. Welche Messgeräte setzen Sie ein, etwa zur Feuchtemessung?
  3. Wie lange dauert die Begehung, und darf ich dabei sein?
  4. Wie schnell liegt das Ergebnis vor?

Der letzte Punkt ist wichtiger, als er klingt: Auf gefragte Häuser gibt es oft mehrere Interessenten. Ein Gutachter, der erst in drei Wochen Zeit hat, nützt Ihnen dann wenig.

Mit dem Ergebnis umgehen

Findet der Gutachter etwas, haben Sie drei Möglichkeiten: Preis nachverhandeln, den Verkäufer um Beseitigung vor Übergabe bitten oder Abstand nehmen. Bekannte Mängel sollten im Kaufvertrag beschrieben werden. Wenn Sie wollen, dass bestimmte Zusagen des Verkäufers verbindlich werden, etwa zum Alter der Heizung, lassen Sie sie als Beschaffenheitsvereinbarung in den Vertrag aufnehmen. Dabei kann ein Anwalt helfen, siehe Brauche ich beim Immobilienkauf einen Anwalt?.

Wonach sich das Honorar richtet, lesen Sie unter Was kostet ein Gutachter für ein Haus?.