Bei einem gewöhnlichen Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer Wohnung von Privat brauchen die meisten Käufer keinen eigenen Anwalt, weil der Notar einen ausgewogenen Vertrag entwirft und beide Seiten belehrt. Ein Anwalt für Immobilienrecht lohnt sich aber, wenn Sie einseitig beraten werden wollen und der Vertrag ungewöhnliche Risiken enthält: beim Kauf vom Bauträger, bei Altlasten oder Baumängeln, bei vermieteten oder denkmalgeschützten Objekten, bei Teilflächen oder Sonderregelungen zur Übergabe. Er prüft den Entwurf aus Ihrer Sicht und verhandelt Änderungen, was der Notar wegen seiner Neutralität nicht darf.
Notar und Anwalt haben verschiedene Rollen
Der Notar ist unparteiisch (§ 14 BNotO). Seine Aufgabe ist, dass der Vertrag wirksam ist, den Willen beider Seiten wiedergibt und niemand unbedacht ein Risiko eingeht. Er weist auf rechtliche Gefahren hin, rät aber nicht, wie Sie besser verhandeln. Wenn der Verkäufer einen umfassenden Haftungsausschluss möchte, erklärt der Notar, was das bedeutet. Ob Sie das akzeptieren sollten, sagt er nicht.
Ein Anwalt dagegen ist nur Ihnen verpflichtet. Er kann vorschlagen, Klauseln zu streichen, Sicherheiten zu fordern oder Fristen anders zu setzen, und das mit der Gegenseite durchsetzen.
Situationen, in denen ein Anwalt sinnvoll ist
Kauf vom Bauträger. Bauträgerverträge enthalten Ratenzahlungen nach Baufortschritt, die an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gebunden sind, Baubeschreibungen, Abnahmeregeln und Gewährleistung für Neubauten. Hier steckt viel Detail, das ein Laie nicht beurteilen kann. Häufige Streitpunkte sind unklare Baubeschreibungen, Fertigstellungstermine ohne Folgen bei Verzug und Abnahmeklauseln.
Bekannte Mängel oder Altlasten. Wenn der Baugutachter Probleme festgestellt hat, gehört die Frage, wie sie im Vertrag geregelt werden, in fachkundige Hände: Preisminderung, Beseitigung durch den Verkäufer bis zu einem Stichtag oder eine Beschaffenheitsvereinbarung. Was der Gutachter dafür liefern kann, steht unter Brauche ich beim Hauskauf einen Baugutachter?.
Vermietete Objekte. Sie übernehmen die Mietverträge (§ 566 BGB). Ein Anwalt prüft, ob Mietverhältnisse wirksam sind, ob Kautionen übergeben werden und ob es laufende Streitigkeiten gibt.
Eigentumswohnungen mit Besonderheiten. Sondernutzungsrechte, beschlossene Sonderumlagen oder bauliche Veränderungen ohne Beschluss gehören zu den Themen, bei denen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Protokolle zusammen gelesen werden müssen.
Teilflächen, Erbbaurecht, Wohnrechte. Alles, was vom Standardfall „ganzes Grundstück, lastenfrei“ abweicht, verdient einen zweiten Blick.
Wann Sie eher verzichten können
Sie kaufen eine gebrauchte Wohnung von Privat, die Unterlagen sind vollständig, die Eigentümergemeinschaft ist unauffällig, und der Notar beantwortet Ihre Fragen zum Entwurf verständlich? Dann ist ein Anwalt meist eine Zusatzausgabe ohne großen Zusatznutzen. Nutzen Sie stattdessen die Möglichkeit, dem Notariat Fragen vorab schriftlich zu stellen.
Kosten einordnen
Anwälte rechnen nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) ab, bei einer Vertragsprüfung häufig auf Basis des Kaufpreises als Gegenstandswert, oder nach einer Vergütungsvereinbarung mit Stunden- oder Pauschalhonorar (§ 3a RVG). Bei hohen Kaufpreisen kann eine RVG-Abrechnung teuer werden; eine Pauschale für die Prüfung eines Entwurfs ist dann oft die bessere Lösung. Fragen Sie vorher, was die Prüfung kostet und ob Verhandlungen mit der Gegenseite eingeschlossen sind.
Was Sie dem Anwalt mitgeben sollten
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und günstiger die Prüfung. Sinnvoll sind der Vertragsentwurf des Notars, ein aktueller Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge, beim Bauträgerkauf Baubeschreibung und Pläne. Notieren Sie außerdem, was Ihnen mündlich zugesagt wurde. Zusagen, die nicht im Vertrag stehen, sind bei einem beurkundungspflichtigen Geschäft im Zweifel nichts wert; der Anwalt kann prüfen, ob sie aufgenommen werden sollten.
So finden Sie den richtigen Anwalt
Achten Sie auf Erfahrung mit Grundstückskaufverträgen. Es gibt keinen eigenen Fachanwalt für Immobilienkaufrecht; relevant sind je nach Fall der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, vor allem beim Bauträgerkauf, oder für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei vermieteten Objekten und Eigentumswohnungen. Die Rechtsanwaltskammern bieten Suchverzeichnisse. Ein Anwalt, der regelmäßig Bauträgerverträge prüft, erkennt Schwachstellen schneller als ein Generalist.
Wichtig ist auch das Timing: Bitten Sie den Notar, den Entwurf rechtzeitig zu schicken, und informieren Sie ihn, dass Ihr Anwalt mitliest. Änderungswünsche gehen dann über den Notar an alle Beteiligten. Welche Rolle der Notar dabei spielt, beschreibt Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?.