„Öffentlich bestellt und vereidigt“ heißt: Eine Kammer, meist die Industrie- und Handelskammer, hat dem Sachverständigen nach § 36 GewO bescheinigt, dass er auf einem bestimmten Sachgebiet besondere Sachkunde besitzt und persönlich geeignet ist, und hat ihn auf unabhängige, unparteiische und gewissenhafte Arbeit vereidigt. Die Bestellung gilt nur für das konkrete Sachgebiet, etwa „Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken“ oder „Schäden an Gebäuden“. Die Bezeichnung ist strafrechtlich geschützt.

Warum der Zusatz überhaupt wichtig ist

Im Immobilienbereich darf sich fast jeder Gutachter oder Sachverständiger nennen. Eine Ausbildung, Prüfung oder Zulassung ist dafür nicht vorgeschrieben. Für Sie als Auftraggeber bedeutet das: Der Titel allein sagt nichts darüber, ob jemand ein belastbares Gutachten erstellen kann.

Die öffentliche Bestellung ist dagegen das Ergebnis eines Prüfverfahrens. Die Kammer prüft in der Regel Berufserfahrung, Fachwissen (häufig mit Fachgremium und Prüfung), Referenzgutachten und persönliche Zuverlässigkeit. Wer bestellt ist, unterliegt außerdem Pflichten, etwa zur Weiterbildung, zur Unparteilichkeit und zur persönlichen Erstellung der Gutachten. Verstöße können zum Widerruf der Bestellung führen. Die Bestellung wird in der Regel befristet erteilt und muss erneuert werden.

Wer bestellt?

Je nach Fachgebiet sind unterschiedliche Stellen zuständig:

  • Industrie- und Handelskammern bestellen etwa Sachverständige für Grundstücksbewertung oder für Mieten und Pachten.
  • Handwerkskammern bestellen für handwerkliche Gewerke, zum Beispiel für das Dachdecker- oder Maurerhandwerk.
  • Architekten- und Ingenieurkammern bestellen in manchen Bundesländern Sachverständige für bautechnische Fragen.

Welche Kammer im Einzelfall zuständig ist, regelt Landesrecht. Für die Praxis genügt: Im Sachverständigenverzeichnis der Kammer steht, für welches Sachgebiet die Bestellung gilt.

Die anderen Arten von Sachverständigen

Zertifizierte Sachverständige. Private Zertifizierungsstellen prüfen und zertifizieren Personen, oft nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024, die Anforderungen an Personenzertifizierungen festlegt. Auch das ist ein echter Qualifikationsnachweis, aber kein öffentlich-rechtlicher. Achten Sie darauf, ob die Zertifizierungsstelle akkreditiert ist und für welchen Bereich die Zertifizierung gilt.

Freie Sachverständige. Ohne Bestellung und ohne Zertifikat. Darunter sind erfahrene Fachleute, aber auch Anbieter mit Wochenendkurs. Hier müssen Sie die Qualifikation selbst prüfen: Ausbildung, Berufsjahre, Musterproben früherer Gutachten.

Gutachterausschüsse. Sie sind keine Einzelpersonen, sondern unabhängige Kollegialgremien bei Städten und Landkreisen nach §§ 192 ff. BauGB. Sie erstellen ebenfalls Verkehrswertgutachten und führen die Kaufpreissammlung.

Wann sich ein öffentlich bestellter Sachverständiger lohnt

Er lohnt sich, wenn das Gutachten vor Dritten bestehen muss: im Streit mit Miterben, bei einer Scheidung mit strittigem Zugewinn, gegenüber dem Finanzamt, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den pauschal ermittelten nachweisen wollen, oder in einem Gerichtsverfahren. Gerichte ziehen nach § 404 Abs. 3 ZPO bevorzugt öffentlich bestellte Sachverständige heran.

Weniger nötig ist er, wenn Sie nur eine Einschätzung für die eigene Entscheidung brauchen, etwa vor einem Kauf zur Bausubstanz. Dann kann ein erfahrener Bausachverständiger ohne Bestellung genügen, sofern Sie seine Qualifikation geprüft haben. Mehr dazu unter Brauche ich beim Hauskauf einen Baugutachter?.

Ein Missverständnis zur Haftung

Auch öffentlich bestellte Sachverständige haften für Fehler grundsätzlich gegenüber ihrem Auftraggeber, aus dem Vertrag. Wer ein Gutachten nutzt, das ein anderer bestellt hat, etwa der Verkäufer, hat in der Regel keine vertraglichen Ansprüche gegen den Sachverständigen. Der Titel steht für Sachkunde und Unabhängigkeit, ersetzt aber nicht die Frage, für wen und zu welchem Zweck ein Gutachten erstellt wurde. Das steht auf der ersten Seite jedes ordentlichen Gutachtens.

So prüfen Sie eine Angabe

Behauptet jemand, öffentlich bestellt zu sein, schauen Sie im Verzeichnis der Kammer nach. Prüfen Sie dort das Sachgebiet. Ein öffentlich bestellter Sachverständiger für Holzschutz ist nicht automatisch für Immobilienbewertung bestellt. Fragen Sie im Erstgespräch, wie das Gutachten aufgebaut sein wird, welche Unterlagen benötigt werden und ob eine Ortsbesichtigung mit Innenbegehung vorgesehen ist.

Zur Vergütung gibt es keine Gebührenordnung für private Aufträge, sie wird frei vereinbart. Worauf es dabei ankommt, steht unter Was kostet ein Gutachter für ein Haus?.