Was ein Gutachter für ein Haus kostet, hängt vor allem davon ab, welche Art von Gutachten Sie brauchen: Eine Begehung mit mündlicher Einschätzung zur Bausubstanz ist deutlich günstiger als ein schriftliches Verkehrswertgutachten, das vor Gericht oder dem Finanzamt bestehen soll. Eine verbindliche Gebührenordnung gibt es für private Aufträge nicht; das Honorar wird frei vereinbart, als Pauschale, nach Stunden oder gestaffelt nach dem Wert der Immobilie. Holen Sie deshalb immer ein schriftliches Angebot ein, das den Leistungsumfang genau beschreibt.

Zwei Gutachten, die oft verwechselt werden

Bautechnisches Gutachten. Es beantwortet die Frage „In welchem Zustand ist das Haus?“. Der Sachverständige begeht das Gebäude, sucht nach Schäden und schätzt den Handlungsbedarf. Abgerechnet wird häufig nach Zeitaufwand oder pauschal für eine Begehung mit Kurzbericht.

Wertgutachten. Es beantwortet „Was ist das Haus wert?“. Je nach Zweck reicht eine kürzere Stellungnahme, oder es braucht ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach den Regeln der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Das vollständige Gutachten ist aufwendiger: Unterlagen beschaffen, Ortstermin, Recherche von Vergleichsdaten, ausführliche Begründung. Das schlägt sich im Preis nieder.

Wer beides braucht, sollte das vorher sagen. Ein Sachverständiger, der ohnehin vor Ort ist, kann manche Arbeiten verbinden.

Wovon das Honorar abhängt

  • Umfang und Zweck. Ein Gutachten fürs Gericht oder Finanzamt muss lückenlos begründet sein. Eine Einschätzung für Ihre eigene Kaufentscheidung nicht.
  • Objekt. Ein Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen ist schneller bearbeitet als ein Mehrfamilienhaus mit Anbauten, Erbbaurecht oder Wohnrecht.
  • Unterlagenlage. Fehlen Grundrisse, Wohnflächenberechnung oder Baugenehmigungen, muss der Sachverständige sie beschaffen oder rekonstruieren. Das kostet Zeit und damit Geld.
  • Wert der Immobilie. Bei Wertgutachten staffeln viele Sachverständige ihr Honorar nach dem ermittelten Wert.
  • Fahrtkosten und Nebenkosten. Etwa für Grundbuchauszüge, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder Kopien aus der Bauakte. Diese Auslagen fallen bei Behörden an und werden meist weiterberechnet.

Wo es feste Sätze gibt

Früher orientierten sich Wertgutachten an den Honorartafeln der HOAI. Die Wertermittlung ist dort aber seit der Reform von 2009 nicht mehr verbindlich geregelt. Manche Sachverständige nutzen die alten Tabellen trotzdem als Orientierung, rechtlich bindend sind sie nicht.

Feste Vergütungen gibt es in zwei Konstellationen: Beauftragt ein Gericht den Sachverständigen, richtet sich die Vergütung nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG). Und Gutachterausschüsse, die ebenfalls Verkehrswertgutachten erstellen, berechnen Gebühren nach den Kostenregeln des jeweiligen Landes.

Angebote vergleichen, ohne Äpfel mit Birnen

Ein niedriges Angebot ist nur dann günstig, wenn es dasselbe leistet. Vergleichen Sie:

  1. Ist eine Innenbesichtigung enthalten oder nur ein Blick von außen?
  2. Ist das Ergebnis ein schriftliches Gutachten, ein Kurzbericht oder nur ein Gespräch?
  3. Sind Auslagen für Behördenauskünfte enthalten?
  4. Wie viele Rückfragen nach Übergabe sind inklusive?
  5. Ist die Umsatzsteuer ausgewiesen?

Stutzig machen sollte Sie ein Pauschalpreis, der ohne jede Frage zum Objekt genannt wird. Seriöse Sachverständige wollen vorher wissen, worum es geht.

Wenn das Gutachten teurer wird als gedacht

Häufigster Grund für Nachforderungen ist ein unklar beschriebener Auftrag. Halten Sie schriftlich fest, wofür das Gutachten gedacht ist, welche Teile des Hauses begangen werden und in welcher Form das Ergebnis geliefert wird. Stellt der Sachverständige vor Ort zusätzlichen Untersuchungsbedarf fest, etwa eine Probenahme oder eine Bauteilöffnung, sollte er Sie vorher fragen und den Mehraufwand beziffern. So bleiben Sie Herr über die Kosten.

Wer zahlt?

Grundsätzlich der Auftraggeber. Beim Hauskauf ist das der Kaufinteressent, beim Verkauf der Eigentümer. Ein Gutachten, das ein Verkäufer in Auftrag gegeben hat, dürfen Käufer gern lesen; eine unabhängige eigene Prüfung ersetzt es nicht, weil der Gutachter seinem Auftraggeber verpflichtet ist. Bei Erbengemeinschaften oder Scheidungen ist es oft sinnvoll, einen gemeinsam beauftragten Sachverständigen zu wählen und die Kosten zu teilen; dann empfiehlt sich ein öffentlich bestellter Sachverständiger, dessen Unabhängigkeit beide Seiten akzeptieren. Was diesen Titel ausmacht, steht unter Was bedeutet „öffentlich bestellt und vereidigt“?.

Ob sich das Geld vor einem Kauf lohnt, beantwortet Brauche ich beim Hauskauf einen Baugutachter?.