Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn, belehrt beide Seiten über seine rechtliche Bedeutung und sorgt danach dafür, dass Zahlung und Eigentumswechsel in der richtigen Reihenfolge ablaufen. Ohne ihn ist ein Grundstückskaufvertrag unwirksam (§ 311b BGB). Er ist dabei zur Unparteilichkeit verpflichtet (§ 14 BNotO): Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sichert beide gleichermaßen ab.

Vor dem Termin: Entwurf und Grundbuch

Nach dem Auftrag sieht der Notar das Grundbuch ein. Er prüft, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Lasten bestehen, etwa Grundschulden, Wegerechte oder ein Wohnrecht. Daraus und aus den Angaben beider Seiten entsteht der Vertragsentwurf.

Diesen Entwurf sollten Sie nicht überfliegen. Ist eine Seite Unternehmer, etwa ein Bauträger oder eine Wohnungsgesellschaft, und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Text im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Zwischen Privatleuten gilt diese Frist nicht, eine angemessene Prüfzeit ist trotzdem üblich. Fragen zum Entwurf dürfen Sie vorab an das Notariat richten; das ist im Preis enthalten.

Im Termin: Vorlesen und Belehren

Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Das wirkt altmodisch, hat aber Sinn: Änderungen werden direkt eingearbeitet, und niemand kann später behaupten, eine Klausel nicht gekannt zu haben. Der Notar erklärt dabei, was einzelne Regelungen rechtlich bedeuten, zum Beispiel einen Ausschluss der Sachmängelhaftung oder den Zeitpunkt des Besitzübergangs.

Seine Belehrungspflicht nach § 17 BeurkG bezieht sich auf die rechtliche Tragweite. Ob der Preis angemessen ist, ob das Dach dicht ist oder ob die Finanzierung zu Ihnen passt, prüft er nicht.

Nach dem Termin: der Vollzug

Hier leistet der Notar den Teil, den Laien oft unterschätzen:

  1. Er beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer beim Grundbuchamt.
  2. Er fragt bei der Gemeinde an, ob sie ein Vorkaufsrecht ausüben will.
  3. Er holt Löschungsunterlagen der Verkäuferbank ein, samt Ablösebetrag.
  4. Er holt nötige Genehmigungen ein, etwa die Zustimmung eines WEG-Verwalters.
  5. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt er beiden Seiten die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
  6. Nach Zahlungsbestätigung beantragt er die Eigentumsumschreibung.

Zusätzlich zeigt er den Vertrag dem Finanzamt an (§ 18 GrEStG). Erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, erhält der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt nicht umschreibt.

Freie Notarwahl: Wer sucht aus?

In Deutschland gilt freie Notarwahl. Käufer und Verkäufer können sich auf jeden Notar einigen, unabhängig vom Ort der Immobilie. Ein Haus in Leipzig kann auch bei einem Notar in Dresden oder Hamburg beurkundet werden; das Grundbuchamt bleibt trotzdem das Amtsgericht am Ort des Grundstücks.

In der Praxis schlägt meist der Käufer den Notar vor, weil er die Kosten trägt. Verkäufer, die mehrere Kaufinteressenten haben, legen manchmal von sich aus fest, bei welchem Notar beurkundet wird. Beides ist zulässig. Wer vom Vermittler einen Notar „empfohlen“ bekommt, darf trotzdem einen anderen wählen. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, spart ein Wechsel kein Geld, kann aber Vertrauen und Terminplanung verbessern.

Woran man ein gut arbeitendes Notariat erkennt

Weil die Kosten überall gleich sind, unterscheiden sich Notariate vor allem in der Abwicklung. Achten Sie darauf, ob

  • Ihr Ansprechpartner im Notariat erreichbar ist und Rückfragen zum Entwurf ernst nimmt,
  • Sie den Entwurf rechtzeitig und vollständig erhalten,
  • Terminwünsche in einem für Sie realistischen Zeitraum möglich sind,
  • im Termin Zeit für Fragen bleibt, statt durchzulesen und zu unterschreiben.

Die Notarkammern führen ein Verzeichnis aller Notare; darüber finden Sie Notariate in Ihrer Nähe.

Was der Notar ausdrücklich nicht übernimmt

Er ist kein Interessenvertreter. Wenn Sie wollen, dass jemand den Vertrag einseitig zu Ihren Gunsten prüft und verhandelt, brauchen Sie einen Anwalt, siehe Brauche ich beim Immobilienkauf einen Anwalt?. Was die Leistungen kosten, erklärt Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?.