Ein Finanzierungsberater lohnt sich beim Immobilienkauf vor allem dann, wenn Sie die Angebote mehrerer Banken vergleichen wollen, Ihre Situation nicht dem Standard entspricht, etwa bei Selbstständigkeit, wenig Eigenkapital oder Förderdarlehen, oder wenn Sie unter Zeitdruck schnell eine belastbare Finanzierungszusage brauchen. Wer ohnehin eine gute Beziehung zu seiner Hausbank hat und einen einfachen Fall mit viel Eigenkapital, kommt oft auch ohne aus. Entscheidend ist, wie der Berater bezahlt wird und wie viele Banken er tatsächlich anbieten kann.

Drei Arten von „Finanzierungsberatern“

Bankberater. Er bietet die Produkte seiner eigenen Bank an, manchmal ergänzt um Partnerinstitute. Die Beratung ist für Sie kostenlos, aber naturgemäß nicht marktweit.

Darlehensvermittler. Sie arbeiten mit Vergleichsplattformen, über die sie Angebote vieler Banken abrufen können. Bezahlt werden sie in der Regel von der Bank, die das Darlehen gewährt. Für den Vermittler gibt es eine Erlaubnispflicht nach § 34i GewO; ob jemand eingetragen ist, können Sie im Vermittlerregister prüfen.

Honorar-Immobiliardarlehensberater. Eine im Gesetz eigens vorgesehene Form (§ 34i Abs. 5 GewO). Er wird ausschließlich von Ihnen bezahlt und darf keine Provisionen der Banken annehmen. Diese Berater sind selten. Dafür ist die Unabhängigkeit hier am klarsten geregelt.

Wie die Vergütung Ihre Beratung beeinflusst

Provisionen sind nicht anrüchig, aber sie setzen Anreize. Ein Vermittler verdient nur, wenn ein Darlehen zustande kommt, und je nach Bank unterschiedlich viel. Fragen Sie deshalb direkt, wie viele Banken er anbinden kann und ob die Provision je nach Bank variiert. Seriöse Vermittler beantworten das offen.

Verlangt ein Vermittler von Ihnen zusätzlich ein Entgelt, muss das vorher in Textform im Darlehensvermittlungsvertrag vereinbart sein (§ 655b BGB). Fällig wird es grundsätzlich erst, wenn das Darlehen ausgezahlt ist und Sie es nicht mehr widerrufen können (§ 655c BGB). Vorabgebühren „für die Bearbeitung“ ohne Erfolg sind bei Verbraucherdarlehen in aller Regel unzulässig.

Wann ein Berater echten Mehrwert bringt

  • Selbstständige und Freiberufler. Banken bewerten Einkommen ohne Gehaltsabrechnung sehr unterschiedlich. Ein Vermittler kennt, welche Häuser großzügiger sind.
  • Wenig Eigenkapital. Ob Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, ist von Bank zu Bank verschieden. Was an Nebenkosten auf Sie zukommt, zeigt Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?.
  • Förderprogramme. KfW-Darlehen oder Landesförderung werden über die Hausbank oder einen Finanzierungspartner beantragt. Ein Berater, der diese einbindet, kann die Gesamtkosten senken.
  • Sanierungsbedürftige Häuser. Kauf und Modernisierung müssen in einer Finanzierung zusammenpassen. Dafür braucht der Berater realistische Kostenschätzungen, etwa aus einem Bau- oder Energiegutachten.

Wann Sie eher darauf verzichten können

Sie haben ein stabiles Angestelltengehalt, viel Eigenkapital und ein Angebot Ihrer Hausbank, das Sie mit zwei, drei frei verfügbaren Vergleichsrechnern selbst einordnen können? Dann ist der Zusatznutzen eines Vermittlers kleiner. Fragen Sie trotzdem einmal nach, schaden kann ein Vergleichsangebot nicht.

Woran Sie seriöse Beratung erkennen

  1. Der Berater fragt ausführlich nach Einkommen, Ausgaben, Familienplanung und Zinsbindungswunsch, bevor er Zahlen nennt.
  2. Er zeigt mehrere Angebote nebeneinander, mit effektivem Jahreszins, Zinsbindung, Sondertilgungsrechten und Bereitstellungszinsen.
  3. Er erklärt, was nach Ablauf der Zinsbindung passiert und wie hoch die Restschuld dann voraussichtlich ist.
  4. Er drängt nicht zu Zusatzprodukten wie Restschuldversicherungen, die mit der Finanzierung nichts zu tun haben.
  5. Er legt seine Erlaubnis nach § 34i GewO offen.

Ein häufiger Fehler: zu viele Anfragen gleichzeitig

Manche Käufer beauftragen mehrere Vermittler und fragen zusätzlich selbst bei Banken an. Jede Anfrage kann bei der Schufa vermerkt werden. Reine Konditionsanfragen gelten als neutral, echte Kreditanfragen können anders behandelt werden. Klären Sie mit dem Berater, welche Art von Anfrage er stellt, und bündeln Sie die Suche lieber bei einer Stelle, die viele Banken abdeckt, statt dieselben Banken über verschiedene Wege anfragen zu lassen.

Der richtige Zeitpunkt

Gehen Sie zur Finanzierungsberatung, bevor Sie ernsthaft besichtigen. Mit einer realistischen Obergrenze und einer Finanzierungsbestätigung treten Sie gegenüber Verkäufern sicherer auf. Eine verbindliche Zusage braucht dann noch die Objektunterlagen und gegebenenfalls eine Bewertung durch die Bank. Wenn Sie ein älteres Haus kaufen, kann ein Baugutachten in dieser Phase helfen, Sanierungskosten realistisch einzuplanen, siehe Brauche ich beim Hauskauf einen Baugutachter?.