Die Notarkosten beim Hauskauf sind nicht frei kalkuliert, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und hängen vor allem vom Kaufpreis ab. Für Notar und Grundbuchamt zusammen wird häufig eine Faustregel von grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises genannt; davon entfällt der größere Teil auf den Notar. Den genauen Betrag kann Ihnen jedes Notariat vorab aus dem Vertragsentwurf berechnen.

Warum der Kaufpreis die Kosten bestimmt

Grundlage jeder Notarrechnung ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Kauf ist das in aller Regel der Kaufpreis (§ 47 GNotKG). Aus diesem Wert liest der Notar in der Gebührentabelle B des GNotKG eine „volle Gebühr“ (1,0) ab. Die einzelnen Tätigkeiten werden dann als Vielfache dieser Gebühr berechnet.

Die Tabelle steigt nicht linear. Ein doppelt so teures Haus verursacht nicht doppelt so hohe Notarkosten, sondern etwas weniger. Deshalb ist die Prozent-Faustregel nur ein grober Anhalt: Bei kleinen Kaufpreisen liegt der Anteil eher höher, bei großen eher niedriger.

Welche Gebühren typischerweise anfallen

Bei einem gewöhnlichen Hauskauf mit Finanzierung setzen sich die Notarkosten meist aus diesen Posten zusammen:

Tätigkeit Gebührensatz Grundlage im Kostenverzeichnis (KV GNotKG)
Beurkundung des Kaufvertrags 2,0 Nr. 21100
Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrechtsanfrage, Grundbuchanträge) 0,5 Nr. 22110
Betreuung (z. B. Fälligkeitsmitteilung, Überwachung der Umschreibung) 0,5 Nr. 22200
Bestellung einer Grundschuld für die Bank 1,0 Nr. 21200

Hinzu kommen Auslagen wie Dokumentenpauschalen, Gebühren für Grundbucheinsichten und die Umsatzsteuer. Die Grundschuldbestellung hat übrigens einen eigenen Geschäftswert: maßgeblich ist der Betrag der Grundschuld, nicht der Kaufpreis.

Was das Grundbuchamt zusätzlich berechnet

Das Grundbuchamt ist Teil des Amtsgerichts, in Leipzig also des Amtsgerichts Leipzig. Es rechnet getrennt ab, ebenfalls nach GNotKG und Tabelle B. Üblich sind:

  • die Eintragung der Auflassungsvormerkung (0,5, Nr. 14150 KV GNotKG),
  • die Umschreibung des Eigentums auf Sie (1,0, Nr. 14110),
  • die Eintragung der Grundschuld Ihrer Bank (1,0, Nr. 14121).

Die Löschung der Vormerkung nach der Umschreibung fällt kostenmäßig meist kaum ins Gewicht. Die Rechnung des Grundbuchamts kommt oft erst Wochen nach dem Notartermin, was manche Käufer überrascht.

Ein ausgedachtes Rechenbeispiel

Zur Orientierung, mit bewusst runden und frei erfundenen Zahlen: Angenommen, für einen Kaufpreis von 300.000 Euro läge die volle Gebühr bei rund 600 Euro. Dann ergäben Beurkundung (2,0), Vollzug (0,5) und Betreuung (0,5) zusammen das Dreifache, also rund 1.800 Euro netto, zuzüglich Grundschuld, Auslagen und Umsatzsteuer. Den tatsächlichen Tabellenwert für Ihren Kaufpreis nennt Ihnen das Notariat oder ein Notarkostenrechner der Notarkammern. Verlassen Sie sich für Ihre Finanzierungsplanung nicht auf dieses Beispiel.

Kann man sparen?

Verhandeln ist ausgeschlossen. § 125 GNotKG verbietet Vereinbarungen über die Höhe der Notargebühren. Ein Notar in Leipzig kostet für dasselbe Geschäft also genau so viel wie einer in München.

Ein paar Stellschrauben und ein verbreiteter Irrtum:

Nicht auf Inventar-Tricks setzen. Ein gesondert ausgewiesener Betrag für eine mitverkaufte Einbauküche senkt die Grunderwerbsteuer, nicht aber die Notarkosten: Der Geschäftswert bleibt der gesamte Kaufpreis. Überhöhte Inventarwerte kann das Finanzamt zudem beanstanden.

Unnötige Zusatzvollmachten und Nachträge vermeiden. Jede nachträgliche Vertragsänderung ist eine neue Beurkundung. Wer den Entwurf gründlich liest und Fragen vor dem Termin klärt, spart diese Runde.

Grundschuld nicht höher als nötig. Eine Grundschuld deutlich über dem Darlehensbetrag erhöht Notar- und Grundbuchkosten. Sprechen Sie mit Ihrer Bank über die passende Höhe.

Wann die Rechnung kommt

Die Notarrechnung wird meist kurz nach der Beurkundung gestellt, teils mit einer Nachberechnung nach dem Vollzug. Planen Sie die Kosten als Eigenkapital ein. Viele Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht oder nur zu schlechteren Konditionen.

Was der Notar für dieses Geld konkret leistet, lesen Sie unter Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?. Ob in Ihrem Fall zusätzlich ein Anderkonto Kosten verursacht, klärt Wann ist ein Notaranderkonto sinnvoll?.