Einen Steuerberater sollten Sie beim Immobilienverkauf vor allem dann einbinden, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben und wenn eine der typischen Steuerfallen in Betracht kommt: Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf (§ 23 EStG), mehrere Verkäufe in kurzer Zeit, eine Immobilie im Betriebsvermögen oder eine geerbte bzw. geschenkte Immobilie mit unklarer Vorgeschichte. Bei einem selbst genutzten Haus, das Sie seit Jahren bewohnen, ist er dagegen oft verzichtbar. Wichtig: Nach der Unterschrift lassen sich die meisten Gestaltungen nicht mehr ändern.
Warum der Notar diese Lücke nicht schließt
Viele Verkäufer gehen davon aus, dass der Notar sie vor steuerlichen Folgen warnt. Seine Pflicht nach § 17 BeurkG bezieht sich aber auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts. Steuern gehören grundsätzlich nicht dazu. Der Notar schickt eine Kopie des Vertrags an das Finanzamt (§ 18 GrEStG), aber nur für die Grunderwerbsteuer des Käufers. Ob für Sie Einkommensteuer anfällt, prüft er nicht.
Die Situationen, in denen sich der Termin lohnt
Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, oder durchgehend seit dem Kauf. Bei Teilvermietung, Arbeitszimmer oder Leerstand vor dem Verkauf wird es schnell kompliziert. Der Steuerberater rechnet, ob ein Gewinn entsteht und ob es sich lohnt, mit dem Notartermin einige Monate zu warten.
Mehrere Objekte in wenigen Jahren. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Häufig genannt wird die Drei-Objekt-Grenze, die aber nur ein Indiz ist. Die Folge wäre Gewerbesteuer, und die Zehnjahresfrist spielt dann keine Rolle mehr. Dieses Risiko sehen Laien fast nie kommen.
Immobilie im Betriebsvermögen. Gehört das Haus zu einem Betrieb, etwa weil Sie es teilweise für Ihre Firma nutzen, sind stille Reserven beim Verkauf unabhängig von Fristen steuerpflichtig.
Geerbte oder geschenkte Immobilie. Für die Zehnjahresfrist zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers oder Schenkers. Wer das nicht weiß, schätzt die Steuerlage falsch ein.
Kaufpreisaufteilung. Bei vermieteten Objekten beeinflusst die Aufteilung zwischen Grund und Boden, Gebäude und Inventar die Steuer. Hier lohnt der Blick vor der Unterschrift.
Wann Sie ihn eher nicht brauchen
Sie verkaufen das Einfamilienhaus, in dem Sie seit über zehn Jahren wohnen, es gehört zum Privatvermögen, Sie verkaufen keine weiteren Objekte, und Inventar spielt kaum eine Rolle? Dann ist das steuerliche Risiko gering. Eine kurze Rückfrage beim eigenen Steuerberater, falls Sie einen haben, schadet trotzdem nicht.
Was Sie mitbringen sollten
Damit die Beratung kurz und konkret bleibt, legen Sie bereit: den ursprünglichen Kaufvertrag, Belege über größere Umbauten, Ihre bisherigen Steuerbescheide mit Anlage V bei Vermietung, gegebenenfalls Unterlagen zur Erbschaft und den Entwurf des neuen Kaufvertrags. Fehlen alte Unterlagen, kann das Grundbuchamt beim Amtsgericht oder der damalige Notar oft Kopien liefern.
Wonach ein Steuerberater abrechnet
Die Vergütung richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Für eine Beratung ohne Steuererklärung kommt meist eine Gebühr nach Gegenstandswert oder eine Zeitgebühr (§ 13 StBVV) in Betracht. Abweichende Vereinbarungen sind in Textform möglich. Fragen Sie vorab nach dem voraussichtlichen Rahmen. Kosten der Steuerberatung im Zusammenhang mit dem Verkauf vermieteter Objekte können unter Umständen steuerlich berücksichtigt werden; auch das klärt der Berater.
Der richtige Zeitpunkt
Am meisten bringt der Termin, wenn der Käufer feststeht, der Vertrag aber noch nicht beurkundet ist. Dann können Sie Datum der Beurkundung, Übergabezeitpunkt oder Kaufpreisaufteilung noch beeinflussen. Für die Zehnjahresfrist zählt das Datum der notariellen Verträge, nicht der Übergabe; wenige Wochen können den Unterschied machen.
Kurz zur Abgrenzung
Diese Seite beantwortet, wann Sie fachliche Hilfe brauchen. Wie Steuern auf vermietete Immobilien im Detail berechnet werden, geht über das hinaus, was eine Übersicht leisten kann. Welche Kosten des Verkaufs ohnehin bei Ihnen hängen bleiben, finden Sie unter Welche Notarkosten zahlt der Verkäufer?.