Als Verkäufer zahlen Sie beim Hausverkauf in der Regel nicht den Kaufvertrag, sondern nur die Kosten, die mit Ihren eigenen Belastungen zusammenhängen. Das ist vor allem die Löschung einer Grundschuld, die noch für Ihren Kredit eingetragen ist, samt der Gebühr des Grundbuchamts. Ist das Haus unbelastet, bleiben beim Verkäufer oft nur geringe oder gar keine Notarkosten hängen.
Die gesetzliche Grundregel
§ 448 Abs. 2 BGB legt fest: Der Käufer trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Das ist dispositives Recht, die Parteien dürfen also etwas anderes vereinbaren. In der Praxis wird diese Verteilung aber fast immer so in den Vertrag übernommen, ergänzt um die Klausel, dass jede Seite die Kosten ihrer eigenen Belastungen und Rechte selbst trägt.
Das hat einen einfachen Grund: Der Käufer schuldet Ihnen den Kaufpreis, Sie schulden ihm ein lastenfreies Grundstück. Was nötig ist, um diese Lastenfreiheit herzustellen, liegt bei Ihnen.
Typische Posten auf der Verkäuferseite
Löschung einer Grundschuld. Steht noch eine Grundschuld Ihrer Bank im Grundbuch, muss sie weg, bevor der Käufer Eigentümer wird. Die Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus. Häufig holt der Notar diese ein, beglaubigt Ihre Zustimmung zur Löschung und reicht alles beim Grundbuchamt ein. Dafür fallen Notargebühren und eine Löschungsgebühr des Grundbuchamts an (0,5-Gebühr, Nr. 14140 KV GNotKG), jeweils berechnet aus dem Nennbetrag der Grundschuld.
Ablösung eines laufenden Kredits. Läuft Ihr Darlehen noch, verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist kein Notarposten, gehört aber zu den Kosten, die Verkäufer am häufigsten unterschätzen. Der Notar holt die Ablösesumme ein und sorgt dafür, dass der Käufer diesen Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank zahlt.
Treuhandauflagen der Bank. Ihre Bank gibt die Löschungsbewilligung oft nur unter der Auflage frei, dass die Ablösesumme fließt. Die Überwachung solcher Auflagen kann beim Notar eine zusätzliche Gebühr auslösen. Wer diese im Vertrag trägt, sollte vorher geregelt sein.
Genehmigungen, die nur Sie betreffen. Verkaufen Sie zum Beispiel als Betreuer, Erbe mit Testamentsvollstreckung oder eine Eigentumswohnung mit Verwalterzustimmung, können Zusatzschritte nötig werden. Ob diese Kosten Käufer oder Verkäufer tragen, steht im Vertrag, nicht im Gesetz.
Was der Verkäufer nicht zahlt
Grunderwerbsteuer ist Sache des Käufers, auch wenn das Gesetz beide Seiten als Steuerschuldner nennt (§ 13 GrEStG). Gleiches gilt für die Grundschuld, die der Käufer für seine eigene Finanzierung bestellt. Und auch die Eintragung des neuen Eigentümers zahlt der Käufer.
Die Haftungsfalle
Gegenüber dem Notar haften grundsätzlich alle Beteiligten, deren Erklärungen er beurkundet hat. Wenn der Käufer seine Notarrechnung nicht begleicht, darf sich der Notar also auch an Sie wenden. Sie hätten dann einen Erstattungsanspruch gegen den Käufer, müssten ihn aber selbst durchsetzen. Ganz praktisch heißt das: Prüfen Sie vor der Beurkundung, ob der Käufer finanziell belastbar ist. Bei Käufern mit Bankfinanzierung ist das Risiko meist überschaubar.
Wenn Sie den Notar ausgesucht haben
Manche Verkäufer bestehen auf „ihrem“ Notar. Das ist zulässig, ändert aber nichts an der Kostenverteilung. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, egal wer ihn beauftragt hat. Wie die Wahl in der Praxis abläuft, steht unter Welche Aufgaben hat der Notar beim Immobilienverkauf?.
Unterlagen, die Sie früh besorgen sollten
Viele Verzögerungen auf Verkäuferseite haben mit fehlenden Papieren zu tun. Bitten Sie Ihre Bank frühzeitig um eine Übersicht der eingetragenen Grundschulden und der aktuellen Restschuld. Halten Sie bei einer Eigentumswohnung den Namen des Verwalters bereit, falls dessen Zustimmung nötig ist. Bei geerbten Immobilien sollte die Erbfolge im Grundbuch bereits eingetragen oder zumindest per Erbschein oder notariellem Testament nachweisbar sein.
Kurz vor dem Termin prüfen
Lesen Sie im Vertragsentwurf die Kostenklausel genau. Steht dort etwas anderes als die übliche Verteilung, etwa eine Kostenteilung „je zur Hälfte“, ist das zulässig, aber eine Verhandlungssache. Fragen Sie den Notar, welche Gebühren konkret für Ihre Lastenfreistellung anfallen werden. Er kann das vorab beziffern.
Ob der Verkauf für Sie steuerliche Folgen hat, ist eine andere Frage, die der Notar nicht beantwortet. Dazu mehr unter Wann brauche ich einen Steuerberater beim Immobilienverkauf?.