Ein Notaranderkonto ist nur dann sinnvoll, wenn die übliche Direktzahlung des Kaufpreises an den Verkäufer ein konkretes Risiko nicht abdecken kann, zum Beispiel weil mehrere Gläubiger gleichzeitig abgelöst werden müssen oder Übergabe und Zahlung zeitlich eng gekoppelt sein sollen. Der Notar darf Geld ohnehin nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (§ 57 Abs. 2 BeurkG). Für den gewöhnlichen Hauskauf ist es deshalb die Ausnahme.

Der Normalfall: Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung

Bei den meisten Käufen zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer und, falls nötig, an dessen Bank. Der Notar schützt beide Seiten trotzdem: Er schreibt erst dann die Fälligkeit des Kaufpreises an, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Typisch sind die eingetragene Auflassungsvormerkung für den Käufer, die Erklärung der Stadt, kein Vorkaufsrecht auszuüben, und die Löschungsunterlagen der Verkäuferbank.

Der Käufer zahlt also erst, wenn sein Anspruch auf das Eigentum gesichert ist. Der Verkäufer verliert das Eigentum erst, wenn das Geld da ist, denn der Notar beantragt die Umschreibung erst nach Zahlungsbestätigung. Dieses Zusammenspiel macht das Anderkonto in den meisten Fällen überflüssig.

Wann ein Anderkonto passt

Ein berechtigtes Sicherungsinteresse kann zum Beispiel vorliegen, wenn

  • der Kaufpreis auf viele Gläubiger verteilt werden muss und unklar ist, ob er für alle reicht,
  • der Käufer schon vor der Eintragung der Vormerkung zahlen will oder soll, etwa wegen einer frühen Übergabe,
  • das Objekt aus einer Zwangsverwaltung oder einer Insolvenzlage heraus verkauft wird,
  • mehrere Zahlungsströme gleichzeitig ablaufen, etwa bei Kettengeschäften, in denen der Verkäufer mit dem Erlös selbst sofort etwas anderes kauft.

Ob der Notar Ihr Anliegen als berechtigt ansieht, entscheidet er selbst. Bequemlichkeit oder „mehr Sicherheit, weil es sich so gut anfühlt“ reichen nicht. Der Gesetzgeber wollte die Verwahrung bewusst auf echte Sonderfälle begrenzen.

Wann Sie besser darauf verzichten

Bei einer normalen Finanzierung, einem unbelasteten oder nur mit einer Grundschuld belasteten Haus und einem gewöhnlichen Zeitplan bringt das Anderkonto keinen zusätzlichen Schutz. Es kostet nur. Außerdem verlängert es den Weg: Das Geld wird erst auf das Anderkonto eingezahlt, dann nach Prüfung weitergeleitet. Die Zinsen, die auf einem solchen Konto anfallen, gleichen das in der Regel nicht aus.

Auch wenn Ihnen jemand, zum Beispiel ein privater Käufer ohne Bankfinanzierung, eine Zahlung auf ein Anderkonto „zur Sicherheit“ anbietet, löst das allein noch kein berechtigtes Interesse aus. Bei Barkäufern wird die Herkunft der Mittel ohnehin geprüft; seit 2023 sind Barzahlungen bei Immobilienkäufen gesetzlich ausgeschlossen (§ 16a GwG), der Kaufpreis muss unbar fließen.

Was es kostet

Für die Verwahrung berechnet der Notar eine eigene Gebühr nach Nr. 25300 KV GNotKG. Sie richtet sich nach dem ausgezahlten Betrag und fällt zusätzlich zu den Gebühren für Beurkundung, Vollzug und Betreuung an. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Bankgebühren für das Konto können hinzukommen. Lassen Sie sich die Summe vom Notariat vorab nennen; einen Überblick über die übrigen Gebühren gibt Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?.

Fragen für das Gespräch mit dem Notar

Wenn Sie über ein Anderkonto nachdenken, sprechen Sie das früh an, am besten schon bei der Beauftragung des Entwurfs. Fragen Sie konkret, welches Risiko die Direktzahlung in Ihrem Fall nicht abdeckt, welche Zusatzkosten entstehen und wie sich der Zeitplan verändert. Oft zeigt sich im Gespräch, dass sich das Anliegen auch mit einer angepassten Fälligkeitsregel oder einer gestaffelten Zahlung lösen lässt, ganz ohne Verwahrung.

Wenn ein Anderkonto vereinbart wird

Achten Sie auf eindeutige Auszahlungsanweisungen im Vertrag oder in einer separaten Verwahrungsanweisung. Darin steht, an wen und unter welchen Bedingungen der Notar auszahlen darf. Unklare Formulierungen führen dazu, dass der Notar bei Streit das Geld nicht freigibt, bis sich alle einig sind. Das ist für ihn rechtlich richtig, kann für Sie aber Monate bedeuten.

Fragen Sie außerdem, wer bei Rückabwicklung die Kosten trägt. Scheitert der Vertrag, muss das Geld zurück an den Käufer, und auch dieser Weg ist nicht gebührenfrei.